问：约定对建筑物的实际使用不视为验收合格是否有效？

答：该约定无效。
《建筑法》第61条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”
如果发包方与承包方约定发包方对建筑物的实际使用不视为已验收，工程款在验收合格后结算，则违反了《建筑法》第61条的规定,这样的约定是无效的。
工程未经竣工验收,发包人擅自使用应该按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第13条的规定来处理。该条规定:“建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”